רקע על עבודתו של השמאי בתהליך הפינוי בינוי:
בשנת 2012 מועצת שמאי המקרקעין הוציאה תקן חדש בנושא פינוי-בינוי. תקן 21 הינו חשוב במיוחד עבור פרויקטים של פינוי-בינוי, כל הצדדים ועבור עבודתו של שמאי המקרקעין.
מטרתו המרכזית של התקן היא לאזן בין האינטרסים השונים של הצדדים השונים במיזמי תמ"א 38 (פינוי-בינוי):
- מוסדות התכנון אשר רוצים להגיע לתכנון עירוני מיטבי ולהתאים את זכויות הבנייה לסביבה.
- היזם מעוניין להביא את רווחיו למקסימום האפשרי על ידי הגדלת מספר יחידות הדיור וההכנסות שלו.
- בעלי הדירות רוצים לקבל את התמורה הגדולה ביותר מהיזם.
תקן 21 של מועצת השמאים הוא כלי מקצועי, מדיד ואפקטיבי באשר לבחינת הכדאיות של פרויקטים של פינוי-בינוי. רמת הודאות של בעלי הדירות גבוהה יותר לאחר בחינה של שמאי המקרקעין. מצידם של היזמים, הם יכולים להבין האם הפרויקט יצליח לקבל ליווי של גוף מממן. באמצעות עבודתו של שמאי המקרקעין מתקבל הביטחון לכל הצדדים בעסקה הפוטנציאלית.
שמאי דיירים
חשיבותו של השמאי בתהליך פינוי בינוי:
תחום התחדשות עירונית הינו נדבך חשוב בתהליכי המדינה להתמודדות עם
הנגשת הידע המקצועי ויחד עם זאת ללוות ברגישות והקשבה לצרכי הדיירים
אתגר הדיור והגדלת ההיצע.
אחד השחקנים המרכזיים בתהליך הינו שמאי הדיירים.
ישנן סיבות רבות מדוע תפקידו חשוב אך אנו נמנה את 3 הסיבות העיקריות מדוע הדיירים צריכים מישהו שילווה אותם יד ביד לאורך הפרוייקט.
מטרת העל של שמאי הדיירים הינה לשמור על האינטרסים של הדיירים לכן, בבחירת השמאי יש לבדוק כי לשמאי יש את הידע,הגישה והניסיון לטיפול בפרויקט.
סיבה מס׳ 1:
וידוא היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט בחינת תמורות ראויות לדיירים -שמאי דיירים, יבדוק קודם כל שהתמורות
המובטחות לדיירים, הינן תמורות ראויות ביחס לרווחיות הצפויה מכלל הפרויקט. כשמאים מטעם הדיירים אנו דווקא נרצה את הצלחתו של היזם על מנת שהדיירים יהנו גם הם מהפירות הצפויים של הפרויקט. לכן, חשוב מאוד שהפרויקט יהיה רווחי באופן ראוי ומאוזן. נושא זה יבחן ע״י
שמאי הדיירים בטרם התקשרות חוזית עם יזם.
סיבה מס׳ 2:
טבלת ניקוד לדירות הבעלים
הסדרת תמורות - מטרת טבלת הניקוד הינה להסדיר את התמורות הראויות בין הדיירים ליזם אך לא פחות חשוב בין הדיירים לבין עצמם. טבלת הניקוד הינה עיקר עבודת שמאי הדיירים (שמירה על איזון ראוי, מתחשב ואינטלגנטי בין הדיירים הינו קריטי להצלחת פרויקט).
סיבה מס׳ 3:
שכ"ד ראוי וגובה ערבויות מאת גופי מימון
קביעת שכ"ד ראוי אותו כל אחד מהדיירים עתיד לקבל עבור דירתו הספציפית וזאת מרגע פינוי הדירות ועד קבלת הדירות החדשות.
מקובל כי גובה הערבויות יקבע סמוך לפינוי דירות הבעלים וכתנאי לכך,ימסור היזם הנבחר לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר וזאת בשווי הדירה החדשה.
לעניין זה יתכנו הפרשים בין מצגת היזם עפ״י דוח אפס (שמאי יזם), לבין שווי דירות ראוי לצורך קבלת ערבויות מכח חוק מכר בהתאם לקביעת שמאי דיירים (פערי זמן, שיקולים מסחרים, מצב שוק). גם כאן, תפקיד שמאי הדיירים ביצוג הולם, הינו קריטי.
מס׳ דוגמאות לניסיון המשרד בפינוי בינוי :
- פרויקט הגפן גילה ירושלים
- סקירת פרויקטים לפינוי בינוי–עסקת אלעד מגורים ודוניץ. 3נכסים-מתחם קרית האומנים ראשון לציון, פרויקט המרי גבעתיים. פרויקט הסתדרות גבעתיים.
- סקירת פרויקטים לפינוי בינוי – עסקת מליסרון אביב – 10 נכסים - מספר פרויקטים ברחוב ההסתדרות גבעתיים, פרויקט בתל אביב 2 פרויקטים ברמת גן.
- ביצוע בקרות עבור רמ"י– 2 מתחמי פינוי בינוי– אילת ומגדל העמק.